小王大学毕业后一直租住刘女士的房屋（House），双方签订租赁合同（Lease contract），约定租房期限为3年。近日，小王接到王女士电话称，由于房屋已经被卖出去，新的房主即将入住，让他尽快搬离住所。为此，小王和刘女士大吵一架。小王认为，双方当时已经签订租赁合同，租赁期未到，自己有权利继续租住，王女士已经严重违约，让自己搬离住所应当支付违约金。王女士则认为，自己拥有房屋的所有权，既然房屋售卖出去，租赁合同自然随之失效。小王将自己的房屋弄得脏乱不堪，自己完全有理由可以让小王搬离住所，不需要支付任何的违约金。为此，双方来到瑶海区铜陵路司法所（Judicial office）进行调解（Mediation）。经过工作人员的耐心调解，双方达成一致协议：小王放弃优先购买权，继续租住房屋至合同期满，但租房期间保持房屋卫生，合同期满与新房主签订新的租赁合同。

专家点评：根据我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同时《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案当中，王女士将房屋出卖，但双方签订的租赁合同仍然有效，并不因为房屋产权的转移而无效。王女士将房屋出卖，应当提前通知小王，让其有相应的时间准备租房子，而不是突然告知对方让其搬走。双方已经签订租赁合同，并且合同未到期，如果王女士要提前解除合同，则要提前通知小王，并按照合同约定或协商给予小王一定的补偿。

专家提醒：出租人（Lessor）出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人（Lessee），承租人享有以同等条件优先购买的权利。

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