【案情】
原告陈某系江苏德厚实业有限公司董事长。2013年3月12日，原告陈某与被告叶某协商签订《房屋租赁合同》（House Lease Agreement）。该合同约定：“甲方：陈某，乙方：叶某，第一条：甲方将位于江苏省盱眙县马坝镇工业集中区西区东边四幢厂房（西与江苏德厚实业相邻）厂房共四幢建筑面积总计大约11000平方米左右厂房租给乙方使用（以下简称房屋）。第二条：房屋租期自2013年4月1日起至2018年3月31日止（租期为五年）；甲方将钥匙交给乙方即完成出租厂房的交付，双方对水电气等计量表核抄计数作为费用的计算依据。第三条：第一年每年租金为人民币伍拾玖万元整；第二年每年的租金为陆拾玖万元整，第三年租金为人民币柒拾肆元整，第四年租金为人民币柒拾玖万元整，第五年租金为人民币捌拾肆万元整……甲方：陈某，乙方：叶某 ”，原告陈某在合同上签名并按手印，被告叶某在合同上签名确认。
被告叶某与被告江苏宏伟木业有限公司的法定代表人胡某系夫妻关系，胡某设立被告江苏宏伟木业有限公司，公司于2013年4月16日成立，被告叶某将承租原告陈某的厂房转由被告江苏宏伟木业有限公司使用。2013年的租金已实际支付，2014年的租金，被告叶某和被告江苏宏伟木业有限公司实际共同支付16.5万元。2015年3月16日，原告陈某向两被告送达解除房屋租赁合同通知书，同年3月18日签收。2014年4月1日至2015年3月31日期间两被告应付租金共计52.5万元及至实际搬离日止的租金，原告多次向两被告索要剩余租金未果，遂诉至法院。
【裁判】
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告陈某与被告叶某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应恪守。房屋租赁合同签订后，叶某与胡某共同设立、经营江苏宏伟木业有限公司，被告江苏宏伟木业有限公司以租赁房屋为经营场所注册登记法人，并在租赁房屋以法人名义从事经营活动，该公司法定代表人为胡某，系被告叶某的妻子，被告江苏宏伟木业有限公司以公司的名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为，法院依法认定被告江苏宏伟木业有限公司对承租人被告叶某所欠合同债务构成债务加入，被告江苏宏伟木业有限公司应作为负有履行偿还所欠房租债务的第三人。被告叶某拖欠租金未付已超过一年多时间，原告享有合同约定的合同解除权，现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告的违约行为符合《房屋租赁合同》约定的合同解除情形，所以法院支持原告解除合同的诉讼请求。对于原告要求被告立即返还系争厂房的诉讼请求，因两被告已一年多未支付房屋租金，已构成根本违约，故对原告要求被告搬离租赁厂房的请求，法院予以支持。对于原告要求两被告支付自2014年4月1日起至2015年3月31日期间的租金52.5万元的请求，依法予以支持。对于原告请求判令两被告支付自2015年4月1日至实际搬离日止的房屋占用费，有理有据，予以支持。
【评析】
本案的争议焦点为：江苏宏伟木业有限公司并非系房屋租赁合同的当事人，是否有偿还租赁合同所约定租金的义务。
第一种意见认为，原告陈某与被告叶某系房屋租赁合同的双方当事人，根据合同相对性原则，本案租金偿还义务应该由被告叶某承担，被告江苏宏伟木业有限公司无义务偿还所欠租金。
第二种意见认为，虽然被告江苏宏伟木业有限公司不是租赁合同当事人，但被告江苏宏伟木业有限公司以公司的名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行合同义务的行为，被告江苏宏伟木业有限公司上述履行租赁合同义务的行为可视为第三方向出租人单方承诺，构成债务加入，被告江苏宏伟木业有限公司应与叶某共同承担房屋租金。
江苏省高级人民法院最早明确使用了“债务加入”的概念，其在《关于适用＜中华人民共和国合同法＞活干问题的讨论纪要（一）》第十七条规定：“债务加入是指第三人与债权人、债务人达成第三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三方向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。”债务加入具备如下法律特征：1、原债的关系必须有效成立。2、第三人与原债务人承担同一内容的债务。3、第三人与原债务人共同承担责任。4、债务加入无须经原债务人和债权人的同意。笔者认为，债务加入在性质上与保证的规定最为接近。债务加入的第三人与保证关系的保证人均处于与原债务人之间的特殊关系，为了债权人债权的实现而使债务人收益，并单方面增加了自己的义务。保证关系中保证人代替债务人履行后，可向债务人进行追偿，这与债务加入法律关系中第三人清偿债务后可向债务人追偿相似。但债务加入与保证也不完全相同，从本质上分析，保证是一种从行为，具有从属性；而债务加入是一种独立的行为，第三人加入后，在第三人与债权人与第三人之间无对价，第三人的履行的意思表示以消灭原债务为目的，故又与原债权债务关系相互排斥，其中任何一个债履行，另一个即归于消灭，即债权人仅享有一个债权。
经过上述对债务加入的分析，结合本案，笔者赞同第二种意见。原告陈某与被告叶某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该租赁合同对原告陈某和被告叶某均具有约束力。房屋租赁合同签订后，被告江苏宏伟木业有限公司以租赁房屋为经营场所注册登记法人，并在租赁房屋以法人名义从事经营活动，该公司法定代表人为胡某，系被告叶某的妻子，被告江苏宏伟木业有限公司以公司的名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为，被告江苏宏伟木业有限公司上述履行租赁合同义务的行为可视为第三方向出租人单方承诺，系第三方履行承租人偿还租金义务的意思表示，被告江苏宏伟木业有限公司作为债务加入方加入已有债务的行为完全符合债务加入的法律特征，应认定被告江苏宏伟木业有限公司对承租人被告叶某所欠合同债务构成债务加入，被告江苏宏伟木业有限公司应作为负有义务偿还所欠房租债务的第三人。综上，被告江苏宏伟木业有限公司应当对被告叶某所欠租金承担连带责任，二者共同有义务偿还被告叶某所欠的房屋租金。当然，被告江苏宏伟木业有限公司清偿债务后，从公平、诚实信用的原则出发，应当赋予其向原债务人即被告叶某追偿的权利。
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